Los errores comunes a evitar al comprar una propiedad en Marrakech

Los errores comunes a evitar al comprar una propiedad en Marrakech: Consejos para identificar y evitar las trampas potenciales al adquirir un bien inmueble.

Negligir la verificación del estado legal del bien

Uno de los errores más graves al comprar una propiedad en Marrakech es no verificar minuciosamente el estado legal de la propiedad. Asegúrese de que el vendedor posea un título de propiedad legalmente reconocido y que esté inscrito en la Conservación de Propiedades. Algunas propiedades, especialmente en la antigua medina, pueden tener estatus complejos como el melk (propiedad privada tradicional) cuya trazabilidad a veces es difícil de establecer. Exija sistemáticamente consultar todos los documentos oficiales y no dude en recurrir a un notario especializado en transacciones inmobiliarias marroquíes.    

Subestimar la importancia de la ubicación

La ubicación sigue siendo el criterio determinante del valor de una propiedad. En Marrakech, esta realidad es particularmente marcada debido a los contrastes importantes entre los barrios. Una propiedad ubicada en el Guéliz o el Hivernage no ofrecerá las mismas ventajas que un riad en la medina o una villa en la Palmeraie. Antes de comprometerse, visite el barrio a diferentes horas del día para evaluar el nivel de ruido, el tráfico, la proximidad de los comercios esenciales y las instituciones educativas. La facilidad de acceso también es un factor a no subestimar, algunas propiedades con encanto pueden resultar difícilmente accesibles en coche.

Ignorar las especificidades climáticas locales

El clima de Marrakech, caracterizado por veranos muy calurosos e inviernos a veces frescos, influye considerablemente en el confort de una vivienda. Negligir este aspecto puede conducir a decepciones mayores. Preste atención a la orientación del bien, a la calidad del aislamiento térmico y a la presencia de sistemas de climatización eficientes. En la arquitectura tradicional, verifique que los patios interiores, diseñados para crear microclimas, estén bien proporcionados y correctamente orientados. Para las construcciones modernas, asegúrese de que los materiales utilizados sean adecuados para las amplitudes térmicas locales y que las aberturas estén equipadas con protecciones solares eficaces.

Subestimar los costos de renovación

La compra de una propiedad antigua, particularmente un riad tradicional, a menudo viene acompañada de trabajos de renovación cuya magnitud y costo son frecuentemente subestimados. Antes de concluir la venta, recurra a un arquitecto experimentado para evaluar el estado estructural del edificio y estimar con precisión el presupuesto necesario para su restauración. Preste especial atención a los problemas de humedad, comunes en las construcciones antiguas de Marrakech, así como al estado de las instalaciones eléctricas y de fontanería que a menudo requieren una actualización completa. No olvide que la restauración de elementos decorativos tradicionales (zellige, madera tallada, tadelakt) requiere la intervención de artesanos especializados cuyos tarifas pueden ser elevadas.    

Desconocer las normas de urbanismo locales

Las normas de urbanismo en Marrakech son estrictas y específicas según los barrios. Algunas zonas, especialmente la medina clasificada como patrimonio mundial de la UNESCO, están sujetas a restricciones particulares en cuanto a modificaciones exteriores e incluso interiores. Antes de comprar con la intención de transformar o ampliar un bien, consulte el plan de ordenación urbana e infórmese en los servicios de urbanismo de la ciudad. No confíe únicamente en las garantías verbales del vendedor sobre la viabilidad de sus proyectos. Una autorización de obras rechazada puede comprometer seriamente la pertinencia de su inversión y provocar una devaluación significativa de la propiedad.

Precipitarse sin entender el mercado local

El mercado inmobiliario de Marrakech tiene sus propios códigos y dinámicas. Los precios pueden variar considerablemente de un barrio a otro y según las épocas del año. Tómese el tiempo de estudiar el mercado consultando varias agencias y comparando las ofertas similares antes de decidirse. Sepa que la negociación es parte integral de la cultura local, pero debe basarse en un conocimiento real de los precios practicados. Desconfíe de las oportunidades que parecen demasiado buenas para ser verdad, a menudo ocultan problemas no divulgados. Finalmente, tenga en cuenta los proyectos de infraestructuras en curso o previstos que podrían valorizar o devaluar su inversión a medio plazo.    

Negligir los gastos adicionales y la fiscalidad

Más allá del precio de compra, varios gastos adicionales deben tenerse en cuenta en su presupuesto. Los honorarios de notario, de registro y varios impuestos pueden representar entre el 5 y el 8% del precio de adquisición. Para los no residentes, es esencial informarse sobre las implicaciones fiscales en su país de origen y en Marruecos. Algunos inversores también descuidan los costos recurrentes como el impuesto de vivienda, los gastos de copropiedad o los costos de mantenimiento que pueden ser particularmente elevados para las propiedades con jardines, piscinas o grandes espacios. También prevea un presupuesto para la gestión de alquileres si planea alquilar la propiedad de forma temporal durante su ausencia.

Pasar por alto la ayuda de profesionales locales

Intentar ahorrar en los honorarios de profesionales es un falso ahorro que puede costar muy caro. Recurra a una agencia inmobiliaria de renombre, un abogado especializado en derecho inmobiliario marroquí y un notario experimentado. Estos profesionales lo guiarán a través de las complejidades administrativas y legales, lo ayudarán a evitar las trampas comunes y podrán negociar en su nombre. Conocen perfectamente las subtleties del mercado local y los procedimientos específicos que pueden parecer opacos a los extranjeros. Priorice las agencias que puedan ofrecerle un acompañamiento completo, desde la búsqueda del bien hasta la finalización de la transacción e incluso más allá.    

Subestimar las diferencias culturales en las negociaciones

Las prácticas comerciales y el estilo de negociación en Marruecos difieren considerablemente de los de los países occidentales. La paciencia es esencial y las decisiones tomadas demasiado rápidamente a menudo se lamentan. Tómese el tiempo de construir una relación con el vendedor y los intermediarios. La confianza mutua juega un papel crucial en las transacciones inmobiliarias en Marrakech. Sea consciente de que algunos detalles que le parecen evidentes pueden no serlo para su interlocutor debido a diferencias culturales. Exprese claramente sus expectativas y asegúrese de que sean bien comprendidas. Finalmente, tenga en cuenta que la puntualidad y los plazos no siempre tienen la misma importancia que en Occidente.

Comprar sin planificar la gestión a distancia

Para los inversores no residentes, la gestión a distancia de una propiedad en Marrakech representa un desafío considerable a menudo subestimado. Antes de finalizar su compra, elabore una estrategia clara para el mantenimiento y la vigilancia de su bien durante su ausencia. Identifique proveedores confiables para el mantenimiento regular, la vigilancia y eventualmente la gestión de alquileres si desea rentabilizar su inversión. Establezca procedimientos precisos para las situaciones de emergencia y designe un contacto local de confianza que pueda intervenir rápidamente en caso de problema. Considere también la instalación de sistemas de seguridad y domótica que le permitan vigilar su propiedad a distancia.