حقوق وواجبات المالك في المغرب: دليل عملي 2026

حقوق وواجبات المالك في المغرب: ما يجب معرفته

امتلاك عقار في المغرب يمثل استثماراً مهماً، سواء كان شقة أو فيلا أو رياضاً أو محلاً تجارياً. ومع ذلك، فإن تملك عقار يترتب عليه أيضاً مسؤوليات قانونية ومالية من الضروري الإلمام بها.

بين حق التصرف في الملك، والالتزامات الضريبية، وصيانة السكن، والقواعد المنظمة للكراء، تنص التشريعات المغربية على عدة مقتضيات لحماية الملاك مع احترام حقوق المستأجرين والغير.

فيما يلي أهم الحقوق والواجبات التي ينبغي معرفتها لإدارة عقار في المغرب بكل اطمئنان.

1. ما هي حقوق المالك في المغرب؟

يمتلك المالك عدة حقوق على ملكه، شريطة احترام القوانين الجاري بها العمل، وقواعد التعمير، وأي قيود محتملة مرتبطة بطبيعة سند الملكية.

حق استعمال ملكه والتصرف فيه

من حيث المبدأ، يمكن للمالك شَغْل مسكنه، تجديده، بيعه، نقله إلى ورثته أو وضعه للكراء. كما يمكنه القيام بأشغال التهيئة، شريطة احترام التراخيص الإدارية اللازمة والقواعد المطبقة على البناية.

ومن المهم مع ذلك التحقق من الوضعية القانونية للعقار قبل أي عملية. فالعقار المُحَفَّظ، أو العقار في الملكية (melkia)، أو العقار الخاضع لإجراءات التحفيظ لا يوفر بالضرورة الضمانات نفسها ولا يتطلب الإجراءات ذاتها.

حق تقاضي البدلات الكرائية

عند وضع العقار للكراء، يكون للمالك حق تقاضي السومة الكرائية المتفق عليها في عقد الكراء، وفق الكيفيات والآجال المحددة.

كما يمكنه المطالبة بالمبالغ المستحقة في حالة التأخر، وسلوك الإجراءات القانونية المناسبة إذا لم يحترم المستأجر التزاماته التعاقدية.

يجب تأطير مبلغ الكراء، وشروط مراجعته، والضمان المالي، وكيفيات الفسخ وفقاً للتشريع المطبق.

حق بيع ممتلكاته أو نقلها

يمكن للمالك بيع عقاره أو نقله في إطار هبة أو إرث، مع مراعاة القواعد القانونية والضريبية المطبقة.

وفي حالة البيع، من الضروري خاصةً التحقق من وثائق الملكية، والوضعية الرهنية المحتملة، والتراخيص اللازمة، والالتزامات الضريبية المرتبطة بالمعاملة.

يساعد الاستعانة بموثق أو مهني مختص على تأمين الإجراءات والحد من مخاطر النزاع.

2. ما هي التزامات المالك؟

تقترن حقوق المالك بمسؤوليات تختلف بحسب ما إذا كان العقار مشغولاً ذاتياً، أو مُكترى، أو واقعاً ضمن الملكية المشتركة.

صيانة المسكن وضمان مطابقته

يجب على المالك أن يضمن قابلية مسكنه للاستعمال وفق الغرض المخصص له. وعند كرائه لعقار، يتعين عليه تسليمه وفق الشروط المنصوص عليها في القانون والعقد، مع التجهيزات المتفق عليها.

يتعين عليه تحمل الإصلاحات الكبرى التي تقع على عاتقه وفقاً للقواعد المطبقة. أما الأضرار المنسوبة إلى المستأجر والإصلاحات المرتبطة بالاستخدام العادي فقد تكون من مسؤوليته، بحسب طبيعتها والظروف.

وفي ما يخص أشغال التجديد أو التوسعة أو التغيير، يجب على المالك التحقق أيضاً مما إذا كانت هناك حاجة إلى ترخيص إداري.

احترام حقوق المستأجر

يؤطر الكراء العقاري بالمغرب أساساً القانون رقم 67-12 المتعلق بالعلاقات التعاقدية بين المكريين والمكترين للمحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني.

يتعين على المالك احترام بنود عقد الكراء، ولا يجوز له استرجاع مسكنه بالقوة أو القيام بالإفراغ بنفسه. وفي حالة عدم أداء الكراء أو إخلال المستأجر، يجب اتباع المساطر القانونية المنصوص عليها.

لذلك يُنصَح بإعطاء الأولوية للمراسلات المكتوبة، والاحتفاظ بإثباتات الأداء، والاستعانة بمهني في القانون عند حدوث نزاع.

أداء الضرائب والرسوم الواجبة

قد يترتب عن حيازة عقار أو كرائه أو بيعه التزامات ضريبية مختلفة.

وبحسب وضعية المالك وطبيعة العقار، يتعين خصوصاً التحقق مما يلي:

الضريبة على السكن والقواعد المطبقة على ضريبة الخدمات الجماعية.

فرض الضريبة على المداخيل الكرائية.

الضريبة على الأرباح العقارية في حالة البيع، عند استحقاقها.

الإعفاءات والخصومات المحتملة والواجبات التصريحية.

تعتمد القواعد بالأساس على استعمال العقار، والوضعية الجبائية للمالك، والمقتضيات السارية. وبخصوص العمليات العقارية المنجزة في سنة 2026، يُنصَح بالرجوع إلى المدونة العامة للضرائب المحيّنة ومعلومات المديرية العامة للضرائب.

المغرب

+2

3. التزامات المالك في الملكية المشتركة

عندما تكون الشقة أو المحل ضمن عمارة ذات ملكية مشتركة، يتعين على المالك احترام نظام الملكية المشتركة والمساهمة في المصاريف المشتركة التي تقع عليه.

قد تشمل هذه المصاريف صيانة الأجزاء المشتركة، والتنظيف، والمصعد، والأمن، والإنارة، أو الأشغال المصادق عليها وفقاً للقواعد المطبقة.

يجب على المالك أيضاً احترام حقوق باقي الملاك المشتركين وألا ينجز أشغالاً تمس بالأجزاء المشتركة أو بحقوق باقي الشاغلين.

في المغرب، تنظَّم الملكية المشتركة للعقارات المبنية بمقتضى القانون رقم 18-00 كما تم تعديله بالقانون رقم 106-12. كما تعتمد الالتزامات الدقيقة على نظام الملكية المشتركة والقرارات المعتمدة بانتظام.

AUTé

+1

4. هل يمكن للمالك زيادة الكراء بحرية؟

لا، لا يملك المالك حرية مطلقة لتعديل مبلغ الكراء خلال سريان عقد الكراء.

تخضع مراجعة السومة الكرائية للتشريع المغربي، ولا سيما القانون رقم 07-03 المتعلق بمراجعة كراء المحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني أو التجاري أو الصناعي أو الحرفي.

قبل أي زيادة، من المهم التحقق من الشروط القانونية، والأجل المطبق، وطبيعة العقد، وأي مقتضيات خاصة تُطبَّق على المسكن المعني.

يجب أن تحترم أي زيادة الإطار القانوني ولا يمكن فرضها تعسفياً على المستأجر.

5. ما الاحتياطات الواجب اتخاذها قبل كراء عقار؟

لحماية استثماره وتفادي النزاعات، من مصلحة المالك التحضير بعناية لعملية وضع عقاره للكراء.

فيما يلي أهم الاحتياطات الواجب اتخاذها:

التحقق من وثائق الملكية: التأكد من الوضعية القانونية للعقار وصفة المُكري.

إبرام عقد كتابي: تحديد هوية الأطراف، مبلغ الكراء، المدة، طرق الأداء، وباقي الشروط الإلزامية.

إعداد محضر معاينة الحالة: توثيق حالة المسكن وتجهيزاته عند دخول المستأجر وعند خروجه إن أمكن.

الاحتفاظ بالمستندات: أرشفة وصولات الكراء، وفواتير الأشغال، والمراسلات، وإثباتات الأداء.

استباق النفقات: تخصيص ميزانية للصيانة، والإصلاحات، والمصاريف، والفترات المحتملة دون مستأجر.

التحقق من الالتزامات الضريبية: التصريح بالمداخيل المعنية ودراسة القواعد المطبقة على حالته.

تكتسي هذه التدابير أهمية خاصة بالنسبة للملاك الراغبين في كراء رياض أو شقة أو فيلا بمراكش، سواء طيلة السنة أو في إطار نشاط كرائي خاضع لتنظيم خاص.

6. لماذا الاستعانة بمهني في مجال العقار؟

لا تقتصر إدارة الأصول العقارية على تحصيل الكراء؛ بل تتطلب أيضاً معرفة جيدة بالسوق، وتتبعاً إدارياً دقيقاً، وفهماً للالتزامات القانونية.

يمكن لمهني العقار مواكبة المالك في تقدير السومة الكرائية، والبحث عن المستأجرين، وإعداد الملف الكرائي، وتتبع الأداءات، وتنسيق صيانة العقار.

وفي حالة البيع أو الشراء أو التركة، قد تكون الاستعانة بموثق أو محامٍ ضرورية للتحقق من الوثائق وتأمين الإجراءات.

في مراكش، حيث قد تُخصَّص العقارات للسكنى الرئيسية أو للإقامة الثانوية أو للاستثمار الكرائي، تتيح المواكبة الملائمة توقع القيود بشكل أفضل والحفاظ على قيمة الأصول.

خلاصة

يمنح امتلاك عقار في المغرب العديد من الإمكانيات: السكن فيه، كراؤه، بيعه أو نقله. غير أن هذه الحقوق تقترن بالتزامات مرتبطة بصيانة العقار، واحترام المستأجرين، والملكية المشتركة، والضرائب.

إن معرفة القواعد المطبقة والاحتفاظ بوثائق محينة يساعدان على الحد من مخاطر النزاع وإدارة الأصول بمزيد من الطمأنينة.

ولأي مشروع عقاري في مراكش، من الضروري الاطلاع الجيد قبل اتخاذ القرار وطلب مساعدة مهني عندما تقتضي ذلك الوضعية القانونية أو الجبائيةحقوق وواجبات المالك في المغرب: ما يجب معرفته

امتلاك عقار في المغرب يمثل استثماراً مهماً، سواء كان شقة أو فيلا أو رياضاً أو محلاً تجارياً. ومع ذلك، فإن تملك عقار يترتب عليه أيضاً مسؤوليات قانونية ومالية من الضروري الإلمام بها.

بين حق التصرف في الملك، والالتزامات الضريبية، وصيانة السكن، والقواعد المنظمة للكراء، تنص التشريعات المغربية على عدة مقتضيات لحماية الملاك مع احترام حقوق المستأجرين والغير.

فيما يلي أهم الحقوق والواجبات التي ينبغي معرفتها لإدارة عقار في المغرب بكل اطمئنان.

1. ما هي حقوق المالك في المغرب؟

يمتلك المالك عدة حقوق على ملكه، شريطة احترام القوانين الجاري بها العمل، وقواعد التعمير، وأي قيود محتملة مرتبطة بطبيعة سند الملكية.

حق استعمال ملكه والتصرف فيه

من حيث المبدأ، يمكن للمالك شَغْل مسكنه، تجديده، بيعه، نقله إلى ورثته أو وضعه للكراء. كما يمكنه القيام بأشغال التهيئة، شريطة احترام التراخيص الإدارية اللازمة والقواعد المطبقة على البناية.

ومن المهم مع ذلك التحقق من الوضعية القانونية للعقار قبل أي عملية. فالعقار المُحَفَّظ، أو العقار في الملكية (melkia)، أو العقار الخاضع لإجراءات التحفيظ لا يوفر بالضرورة الضمانات نفسها ولا يتطلب الإجراءات ذاتها.

حق تقاضي البدلات الكرائية

عند وضع العقار للكراء، يكون للمالك حق تقاضي السومة الكرائية المتفق عليها في عقد الكراء، وفق الكيفيات والآجال المحددة.

كما يمكنه المطالبة بالمبالغ المستحقة في حالة التأخر، وسلوك الإجراءات القانونية المناسبة إذا لم يحترم المستأجر التزاماته التعاقدية.

يجب تأطير مبلغ الكراء، وشروط مراجعته، والضمان المالي، وكيفيات الفسخ وفقاً للتشريع المطبق.

حق بيع ممتلكاته أو نقلها

يمكن للمالك بيع عقاره أو نقله في إطار هبة أو إرث، مع مراعاة القواعد القانونية والضريبية المطبقة.

وفي حالة البيع، من الضروري خاصةً التحقق من وثائق الملكية، والوضعية الرهنية المحتملة، والتراخيص اللازمة، والالتزامات الضريبية المرتبطة بالمعاملة.

يساعد الاستعانة بموثق أو مهني مختص على تأمين الإجراءات والحد من مخاطر النزاع.

2. ما هي التزامات المالك؟

تقترن حقوق المالك بمسؤوليات تختلف بحسب ما إذا كان العقار مشغولاً ذاتياً، أو مُكترى، أو واقعاً ضمن الملكية المشتركة.

صيانة المسكن وضمان مطابقته

يجب على المالك أن يضمن قابلية مسكنه للاستعمال وفق الغرض المخصص له. وعند كرائه لعقار، يتعين عليه تسليمه وفق الشروط المنصوص عليها في القانون والعقد، مع التجهيزات المتفق عليها.

يتعين عليه تحمل الإصلاحات الكبرى التي تقع على عاتقه وفقاً للقواعد المطبقة. أما الأضرار المنسوبة إلى المستأجر والإصلاحات المرتبطة بالاستخدام العادي فقد تكون من مسؤوليته، بحسب طبيعتها والظروف.

وفي ما يخص أشغال التجديد أو التوسعة أو التغيير، يجب على المالك التحقق أيضاً مما إذا كانت هناك حاجة إلى ترخيص إداري.

احترام حقوق المستأجر

يؤطر الكراء العقاري بالمغرب أساساً القانون رقم 67-12 المتعلق بالعلاقات التعاقدية بين المكريين والمكترين للمحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني.

يتعين على المالك احترام بنود عقد الكراء، ولا يجوز له استرجاع مسكنه بالقوة أو القيام بالإفراغ بنفسه. وفي حالة عدم أداء الكراء أو إخلال المستأجر، يجب اتباع المساطر القانونية المنصوص عليها.

لذلك يُنصَح بإعطاء الأولوية للمراسلات المكتوبة، والاحتفاظ بإثباتات الأداء، والاستعانة بمهني في القانون عند حدوث نزاع.

أداء الضرائب والرسوم الواجبة

قد يترتب عن حيازة عقار أو كرائه أو بيعه التزامات ضريبية مختلفة.

وبحسب وضعية المالك وطبيعة العقار، يتعين خصوصاً التحقق مما يلي:

الضريبة على السكن والقواعد المطبقة على ضريبة الخدمات الجماعية.

فرض الضريبة على المداخيل الكرائية.

الضريبة على الأرباح العقارية في حالة البيع، عند استحقاقها.

الإعفاءات والخصومات المحتملة والواجبات التصريحية.

تعتمد القواعد بالأساس على استعمال العقار، والوضعية الجبائية للمالك، والمقتضيات السارية. وبخصوص العمليات العقارية المنجزة في سنة 2026، يُنصَح بالرجوع إلى المدونة العامة للضرائب المحيّنة ومعلومات المديرية العامة للضرائب.

3. التزامات المالك في الملكية المشتركة

عندما تكون الشقة أو المحل ضمن عمارة ذات ملكية مشتركة، يتعين على المالك احترام نظام الملكية المشتركة والمساهمة في المصاريف المشتركة التي تقع عليه.

قد تشمل هذه المصاريف صيانة الأجزاء المشتركة، والتنظيف، والمصعد، والأمن، والإنارة، أو الأشغال المصادق عليها وفقاً للقواعد المطبقة.

يجب على المالك أيضاً احترام حقوق باقي الملاك المشتركين وألا ينجز أشغالاً تمس بالأجزاء المشتركة أو بحقوق باقي الشاغلين.

في المغرب، تنظَّم الملكية المشتركة للعقارات المبنية بمقتضى القانون رقم 18-00 كما تم تعديله بالقانون رقم 106-12. كما تعتمد الالتزامات الدقيقة على نظام الملكية المشتركة والقرارات المعتمدة بانتظام.

4. هل يمكن للمالك زيادة الكراء بحرية؟

لا، لا يملك المالك حرية مطلقة لتعديل مبلغ الكراء خلال سريان عقد الكراء.

تخضع مراجعة السومة الكرائية للتشريع المغربي، ولا سيما القانون رقم 07-03 المتعلق بمراجعة كراء المحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني أو التجاري أو الصناعي أو الحرفي.

قبل أي زيادة، من المهم التحقق من الشروط القانونية، والأجل المطبق، وطبيعة العقد، وأي مقتضيات خاصة تُطبَّق على المسكن المعني.

يجب أن تحترم أي زيادة الإطار القانوني ولا يمكن فرضها تعسفياً على المستأجر.

5. ما الاحتياطات الواجب اتخاذها قبل كراء عقار؟

لحماية استثماره وتفادي النزاعات، من مصلحة المالك التحضير بعناية لعملية وضع عقاره للكراء.

فيما يلي أهم الاحتياطات الواجب اتخاذها:

التحقق من وثائق الملكية: التأكد من الوضعية القانونية للعقار وصفة المُكري.

إبرام عقد كتابي: تحديد هوية الأطراف، مبلغ الكراء، المدة، طرق الأداء، وباقي الشروط الإلزامية.

إعداد محضر معاينة الحالة: توثيق حالة المسكن وتجهيزاته عند دخول المستأجر وعند خروجه إن أمكن.

الاحتفاظ بالمستندات: أرشفة وصولات الكراء، وفواتير الأشغال، والمراسلات، وإثباتات الأداء.

استباق النفقات: تخصيص ميزانية للصيانة، والإصلاحات، والمصاريف، والفترات المحتملة دون مستأجر.

التحقق من الالتزامات الضريبية: التصريح بالمداخيل المعنية ودراسة القواعد المطبقة على حالته.

تكتسي هذه التدابير أهمية خاصة بالنسبة للملاك الراغبين في كراء رياض أو شقة أو فيلا بمراكش، سواء طيلة السنة أو في إطار نشاط كرائي خاضع لتنظيم خاص.

6. لماذا الاستعانة بمهني في مجال العقار؟

لا تقتصر إدارة الأصول العقارية على تحصيل الكراء؛ بل تتطلب أيضاً معرفة جيدة بالسوق، وتتبعاً إدارياً دقيقاً، وفهماً للالتزامات القانونية.

يمكن لمهني العقار مواكبة المالك في تقدير السومة الكرائية، والبحث عن المستأجرين، وإعداد الملف الكرائي، وتتبع الأداءات، وتنسيق صيانة العقار.

وفي حالة البيع أو الشراء أو التركة، قد تكون الاستعانة بموثق أو محامٍ ضرورية للتحقق من الوثائق وتأمين الإجراءات.

في مراكش، حيث قد تُخصَّص العقارات للسكنى الرئيسية أو للإقامة الثانوية أو للاستثمار الكرائي، تتيح المواكبة الملائمة توقع القيود بشكل أفضل والحفاظ على قيمة الأصول.

خلاصة

يمنح امتلاك عقار في المغرب العديد من الإمكانيات: السكن فيه، كراؤه، بيعه أو نقله. غير أن هذه الحقوق تقترن بالتزامات مرتبطة بصيانة العقار، واحترام المستأجرين، والملكية المشتركة، والضرائب.

إن معرفة القواعد المطبقة والاحتفاظ بوثائق محينة يساعدان على الحد من مخاطر النزاع وإدارة الأصول بمزيد من الطمأنينة.

ولأي مشروع عقاري في مراكش، من الضروري الاطلاع الجيد قبل اتخاذ القرار وطلب مساعدة مهني عندما تقتضي ذلك الوضعية القانونية أو الجبائية